Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα και Airbnb που μετατράπηκαν σε μακροχρόνια μίσθωση
14 March, 2026 11:29
Πώς θα την εξασφαλίσουν οι ιδιοκτήτες για να πληρώσουν λιγότερο φόρο.
Ιδιοκτήτες ακινήτων που έριξαν το 2025 στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κλειστές κατοικίες ή ακίνητα τύπου Airbnb, θα απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για μία τριετία, με την αρχή να γίνεται από φέτος. ✅
Η φοροαπαλλαγή μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ καθαρό κέρδος. Για έναν ιδιοκτήτη που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα από ένα ή περισσότερα ακίνητα τα οποία κρατούσε κλειστά, το συνολικό φορολογικό όφελος στην τριετία μπορεί να φτάσει τις 5.400 ευρώ, αν φορολογείτο με 15%.
Αν εισπράττει κάποιος και άλλα ενοίκια από περισσότερα ακίνητα, τα οφέλη είναι πολλαπλάσια, επειδή όλα τα εισοδήματα αυτά αθροίζονται και επιβαρύνονται με 35% ή 45%, καθιστώντας ελκυστική τη μακροχρόνια μίσθωση.
Στην πράξη, ο φόρος για τα ενοίκια των κατοικιών αυτών μηδενίζεται για μία τριετία, αφού ο ιδιοκτήτης για ενοίκια των ετών 2025–2027 δεν θα πληρώσει φόρο, παρά μόνο το 2029.
✅ Ποιες είναι οι προϋποθέσεις
Για να εξασφαλίσει ο φορολογούμενος τη φοροαπαλλαγή, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένοι και αυστηροί κανόνες: πότε ένα ακίνητο θεωρείται «κενό» και σε ποιες περιπτώσεις η απαλλαγή χάνεται;
Βασική προϋπόθεση είναι οι φορολογούμενοι να έχουν δηλώσει εμπρόθεσμα στην ΑΑΔΕ τις κλειστές κατοικίες ή τα ακίνητα τύπου Airbnb, ώστε να «κλειδώσουν» τη φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια που εισέπραξαν το 2025.
Όσοι έσπευσαν να εμφανίσουν τις κατοικίες τους στην εφορία εκ των υστέρων, ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις, δεν δικαιούνται την απαλλαγή.
1) Για κατοικίες που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb)
Η υπαγωγή στη ρύθμιση προϋποθέτει ότι:
• το ακίνητο είχε διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2024,
• η νέα μακροχρόνια μίσθωση καταρτίστηκε εντός του 2025,
• έχουν δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση όλες οι σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• και δεν έχει υποβληθεί άλλη δήλωση μίσθωσης (μακροχρόνιας) πριν την έναρξη της νέας σύμβασης.
➡️ Αυτό σημαίνει ότι η μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση πρέπει να είναι καθαρή και πλήρως αποτυπωμένη στα φορολογικά στοιχεία. 📑
2) Για ακίνητα που ήταν «κλειστά»
Προϋπόθεση είναι να είχαν:
• δηλωθεί ως κενά στο έντυπο Ε2 ή
• να μην είχαν δηλωθεί ως μισθωμένα / ιδιοχρησιμοποιούμενα / δωρεάν παραχωρούμενα στα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024.
Από τη στιγμή που έχει συναφθεί σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, και το ακίνητο πληροί τα λοιπά κριτήρια (π.χ. κύριοι χώροι έως 120 τ.μ., εμπρόθεσμες δηλώσεις στο Ε2 και στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος), ο εκμισθωτής δικαιούται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράξει κατά τους πρώτους 36 μήνες. ✅📌
Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και αυτή η μίσθωση, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή. ⚠️
Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο (για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις) μισθώνεται τουλάχιστον για έξι συνεχόμενους μήνες σε:
• ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό 👩⚕️👨⚕️
• εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης 👩🏫
• ένστολο προσωπικό ΕΔ και Σωμάτων Ασφαλείας 👮♂️
και εφόσον δεν διατεθεί εντός της τριετίας για βραχυχρόνια μίσθωση.
⚠️ Πότε χάνεται η απαλλαγή
Η φοροαπαλλαγή δεν είναι άνευ όρων. Αν εντός της τριετίας η κατοικία κενωθεί και παραμείνει χωρίς ενοικιαστή, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο το ακίνητο έμεινε κενό. ❗
Χάνεται οριστικά αν το ακίνητο μείνει κενό και από δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα. Επίσης, εάν το ακίνητο επανέλθει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν τη συμπλήρωση του 36μήνου, η απαλλαγή παύει αναδρομικά από το πρώτο έτος, με συνέπεια να προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου για τα ήδη απαλλαγέντα μισθώματα. ⛔
➡️ Είναι σαφές ότι η προσεκτική φορολογική συμμόρφωση και η σταθερότητα της μίσθωσης καθίστανται καθοριστικοί παράγοντες για τη διατήρηση του φορολογικού ευεργετήματος. ✅
